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杨红旭:马云救得了绿城吗?

  近几个月来,绿城成为中国房地产界的“话题之王”。被调查、被并购、被破产,媒体贪婪地盯着绿城,听风就是雨,无休止地传播有关话题。不过,最近这则消息比较靠谱:阿里巴巴集团主席和首席执行官马云号召阿里巴巴员工团购绿城楼盘。证据确凿:11月5日,由近60人组成的阿里巴巴员工看房团参观考察了三个绿城楼盘翡翠城、西溪诚园、明月江南。而4日阿里巴巴的一封内部邮件显示:阿里员工购买上述三个楼盘,可享绿城员工内部折扣9.2折,且享有额外团购折扣。这一团购事宜,也得到绿城方面的证实。

  为何马云愿意伸出援手?据说马宋二人私交不错,同为杭州著名企业家,同是浙江绍兴下辖的嵊州老乡。然而,在商言商,面对营收几百亿元的大块头企业,如何救?只不过在楼盘明显让利的情况下,号召、组织自己的员工团购罢了,而无论马云还是阿里巴巴并未对这一团购行动给予特殊财力支持,除了今年8月,阿里巴巴出台30亿元“ihome”无息置业贷款计划:工作满三年且首次置业的员工,可享受30万元无息贷款。

  因此,这只是阿里巴巴和绿城之间的互利合作行为。不过,值得关注的是,阿里巴巴员工可享有“隐性担保”:假如以后所购楼盘出现严重问题,比如极端情况如烂尾,则马云或阿里巴巴集团会给个说法,甚至是某种形式的补偿。

  显而易见,无论是马云,还是想要团购的员工,实在不必操这份心。因为,绿城死不了。当然,这是有一定条件的,任何企业都有可能倒下。笔者说的是,至少在上述三个楼盘竣工交房之前的三年内,绿城很难从这个地球上消失,这些楼盘也不可能出现严重质量问题,遑论烂尾。

  绿城堪称中国房地产开发业的一面旗帜,皆因其对楼盘质量和物业服务的执着追求。在一定程度上,宋卫平更像是一个艺术家,在产品塑造上是一个完美主义者。表现在商业运作上,也带有鲜明的偏执狂色彩。比如为了维护老业主的利益,楼盘坚决不降价。

  回过头再来说绿城之痛。绿城现在遇到的最大问题究竟是什么?宋卫平坦言是资金周转。据绿城2010年年报,净资产负债率为132%,2011年中报则上升至163%,这与绿城降负债的愿望背道而驰。由于绿城是在香港上市的公司,若按国内财务标准确定,则总资产负债率在85%左右,而至10月30 日,有可比数据的108家国内上市公司平均达73%。无论是净负债率,还是总负债率,绿城皆明显超过行业平均水平。

  负债率高,说明资金紧张,还贷压力大。要想缓解这一压力,有两个常用招数:一借钱,二卖楼。提及借钱,当前想必所有开发商都头大。今年以来,国家持续紧缩银根,尤其对于开发商贷款“无情压迫”;原本很多房企还能寻求房地产信托,然而三季度以来连信托都被管制,绿城与平安签署的巨额合作协议,并未结出多少果实;对于绿城这样的在港上市公司,上半年尚比较容易借外债,而近几个月开发企业的债券已很难卖出,国际投资机构胃口寡淡。

  关于卖房,绿城并非高手,尤其是在楼市下行期。今年以来,恒大、碧桂园、中海促销反应快、促销力度大,资金面稍显从容,万科则随行就市,定价策略主要围绕开盘一个月内销售60%的目标。值得关注的是,上述四个地产巨头开发的住宅项目,多属中端,降价促销后,一般都能吸引自住者入市。而绿城的产品线以高端住宅为主。在楼市下行期,高端住宅比普通住宅更难销售,尤其是在当前限购、限价、限贷等强大的行政干预之下,高端住宅销售可谓雪上加霜。

  绿城资金告急,并非全无招数可用。9月底,宋卫平曾公开表示,绿城的上策是努力卖房,中策是转售项目,下策是大降价卖完房子,退出地产江湖。看来,绿城还是不愿轻易降价,但并不表示一点都不降。面向阿里巴巴的定向降价,就是一种促销策略,这一招同样可以面向其他企业,甚至是全社会的团购者。与此同时,绿城也在尝试转售项目,比如9月15日,以人民币3000万元的标价,转让了温州绿城发展房地产开发公司15%的股权。

  除非明后两年国家信贷政策和房地产政策仍不放松,否则绿城不太可能会采取“下策”。退一步讲,假如房地产调控将绿城这面旗子砍倒,那真是一个不大不小的讽刺。

  (作者杨红旭 系房地产研究人士)《东方早报》

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